Déficit foncier : calcul, plafond et report
Le déficit foncier est le levier le plus puissant pour réduire votre impôt au régime réel. Voici comment il fonctionne.
C'est quoi un déficit foncier ?
Au régime réel, quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous êtes en déficit. Ce déficit vient réduire votre revenu global imposable, donc votre impôt, et pas seulement vos revenus fonciers.
Le plafond de 10 700 €
Le déficit foncier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà, le surplus est reportable sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.
La règle des intérêts d'emprunt
Attention, les intérêts d'emprunt obéissent à une règle distincte : ils ne sont déductibles qu'à hauteur de vos loyers. L'excédent d'intérêts ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global : il est reporté sur vos revenus fonciers futurs. Seules les autres charges (travaux, taxe foncière, assurances) génèrent le déficit imputable jusqu'à 10 700 €.
Exemple chiffré
Loyers 8 000 €, travaux 18 000 €, intérêts 2 000 €.
- Intérêts déductibles : 2 000 € (dans la limite des loyers)
- Revenu après intérêts : 8 000 − 2 000 = 6 000 €
- Résultat : 6 000 − 18 000 = déficit de 12 000 €
- Imputable sur le revenu global : 10 700 € (case 4BB)
- Reportable sur revenus fonciers : 1 300 € (case 4BC)
À une tranche de 30%, ces 10 700 € imputés font économiser 3 210 € d'impôt dès cette année.
Comment le déclarer
Le déficit se calcule sur le formulaire 2044, puis se reporte en cases 4BB (imputable revenu global) et 4BC (reportable) de la 2042. Notre outil remplit ces cases automatiquement.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?
Le déficit foncier est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an. La part du déficit qui dépasse ce plafond, ainsi que celle issue des intérêts d'emprunt, est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les intérêts d'emprunt créent-ils du déficit foncier ?
Les intérêts ne sont déductibles que dans la limite de vos loyers. L'excédent n'est pas perdu : il est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Seules les autres charges (travaux, taxe foncière, assurances) peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global.
Comment déclarer un déficit foncier ?
Vous le calculez sur le formulaire 2044, puis vous reportez la part imputable sur le revenu global en case 4BB de la 2042, et la part reportable en case 4BC. Notre outil remplit ces cases automatiquement.
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