Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
C'est la décision qui détermine votre impôt sur vos loyers. Voici comment trancher, avec un exemple chiffré.
Le micro-foncier en bref
Le micro-foncier est le régime par défaut si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers : vous êtes imposé sur 70% seulement. Vous reportez vos loyers bruts en case 4BE. Aucune charge n'est déductible, et aucun déficit n'est possible.
Le régime réel en bref
Au réel, vous remplissez le formulaire 2044 et déduisez toutes vos charges : travaux d'entretien et de réparation, charges déductibles, taxe foncière, assurances, intérêts d'emprunt. Si les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
Exemple chiffré
| Micro-foncier | Réel | |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 10 000€ | 10 000€ |
| Charges déduites | 3 000€ (forfait 30%) | 6 000€ (réelles) |
| Base imposable | 7 000€ | 4 000€ |
| Impôt (TMI 30% + PS) | 3 304€ | 1 888€ |
Ici le réel fait économiser 1 416 € par an. Pour une déclaration à 49 €, le calcul est vite fait.
La règle simple
Si vos charges réelles dépassent 30% de vos loyers, le réel est gagnant. C'est le cas dès qu'il y a un crédit en cours ou des travaux. Notre simulateur gratuit compare les deux régimes avec vos chiffres.
Questions fréquentes
À partir de quel montant le régime réel devient-il intéressant ?
Dès que vos charges déductibles dépassent 30% de vos loyers. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30% : si vos charges réelles sont supérieures, le réel vous fait déduire davantage et donc payer moins d'impôt.
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir choisi le réel ?
L'option pour le régime réel est valable 3 ans et se reconduit tacitement. Vous pouvez ensuite revenir au micro-foncier si vous repassez sous le seuil de 15 000 € de revenus fonciers.
Le micro-foncier est-il automatique ?
Oui, c'est le régime par défaut si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an. Pour passer au réel, il suffit de remplir une déclaration 2044, ce qui vaut option.
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Notre outil calcule votre impôt en micro-foncier et au réel, puis génère votre 2044. Vous ne payez que pour débloquer la déclaration.
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